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édito notarial par Maître Stéphane Massiani, notaire à Ollioules

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Les obligations liées à la vente immobilière

Le vendeur d’un immeuble (appartement, maison, terrain) a l’obligation d’informer son acheteur. Le devoir d’information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements doivent être donnés à l’acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d’être conseillé par un professionnel du droit et de l’immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?
D’une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu’il détient sur l’immeuble. Certaines de ces informations sont d’ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l’annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d’indemnités à l’acheteur qui a subi un préjudice. Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l’acheteur s’allonge continuellement.

Le vendeur doit fournir des informations de nature juridique et technique :
• Juridiquement : le vendeur doit informer l’acheteur de l’existence de servitudes, d’hypothèques, de privilèges ou d’autres charges.
• Techniquement : le vendeur d’appartement en copropriété a l’obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d’entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur, tout comme le règlement de copropriété et ses divers modificatifs, l’état descriptif de division ou encore le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires…

Le vendeur doit aussi remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics, pour l’informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb, d’amiante, sur la performance énergétique du bien, sur les risques naturels miniers et technologiques ainsi que sur l’état des réseaux. En effet, il est impératif de tenir compte de l’environnement de l’immeuble: existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région, exploitation d’une activité polluante à proximité, ainsi que la présence d’éventuelles servitudes d’urbanisme. Concernant les installations d’assainissement individuel, il est nécessaire de vérifier leur conformité.

Important : le mesurage loi Carrez n’est obligatoire que dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, il n’est pas requis pour les autres biens immobiliers. Ainsi par exemple, l’acquéreur d’une maison (hors copropriété horizontale) doit vérifier par ses soins le mesurage donné par le Vendeur, il n’existe aucune garantie en cas d’erreur sur le métrage et il n’existe aucune mention concernant ledit mesurage dans le cadre de l’acte de vente. Par ailleurs, il n’est pas obligatoire pour le vendeur de rendre son bien immobilier conforme aux normes pour le vendre, mais il est néanmoins impératif d’informer l’acquéreur sur les éléments non conformes.

Le vendeur d’un terrain à bâtir, sur lequel l’acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, doit opérer un bornage préalable et informer sur les règles d’urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.